Che cos’è il valore di mercato di un immobile

Il valore di mercato di un immobile è la rappresentazione del prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul libero mercato, come conseguenza del rapporto tra la domanda e l’offerta nel momento stesso in cui l’immobile risulta in vendita.

E’ immediato capire che il valore di un immobile cresce quanto più alta è la domanda e quanto più bassa l’offerta.

Strumentalizzare questo principio diventa
quindi indispensabile per aumentare l’interesse
per l’immobile, richiamare visite, potenziali clienti
e aumentare le probabilità di vendita.
Vendita che avverrà in minor tempo,
con maggiore profitto.

Se stai leggendo questo articolo probabilmente hai trovato il mio blog su Google cercando “come rivalutare un immobile“, “rivalorizzare un immobile“, “rinnovare casa” o qualcosa di simile e questo significa che hai già compreso che rivalorizzare un immobile è fondamentale per riuscire a venderlo al meglio delle sue potenzialità.

Una volta rivalutato, ti sarà possibile immettere il tuo immobile sul mercato e far sì che si venda da solo.

 

Ma prima di addentrarci nella guida, voglio darti le risposte flash ad alcune delle domande più frequenti sulla rivalutazione immobiliare:

Rivalutare un immobile significa dargli nuova vita rinnovandolo, esprimendo al massimo le sue potenzialità e quindi il massimo del suo valore.

Tutto dipende dal valore iniziale dell’immobile e dal grado di rivalutazione che si vuole ottenere. Con la giusta rivalorizzazione di un immobile si possono generare notevoli guadagni extra rispetto alla vendita tal quale, perchè l’immobile avrà più visibilità sul mercato, attirerà maggiore domanda e comporterà una minore offerta (di immobili simili, competitors).

La permanenza sul mercato immobiliare sarà minore e il suo prezzo, anzichè scendere, si alzerà.

Un immobile rivalutato può restituire guadagni extra che possono essere di qualche migliaia di euro, o anche qualche decina di migliaia di euro.

Nel prossimo capitolo ti spiegherò come arrivare a questi risultati.

Per rivalutare un immobile è fondamentale svecchiarlo, cambiarne l’appeal adeguandolo ai tempi, trasformando i suoi difetti in pregi.

L’investimento in tempo e denaro impiegati nella fase della semina saranno abbondantemente ripagati in quella della raccolta.

Così come il guadagno, anche il costo del rinnovo di un immobile dipende dal grado di trasformazione che deciderai di intraprendere.

Grazie a questa guida scoprirai come rivalutare un immobile con meno di 3.000 euro, un costo totalmente irrisorio se paragonato ai guadagni che ti porterà.

Il vero segreto per rivalutare un immobile è restituirgli il valore che si merita.
Un valore che spesso è nascosto

In questa guida vedremo come scoprire il valore nascosto di un immobile, partendo da semplici considerazioni che ti consentiranno di intervenire nella maniera giusta.

Effettuare una valorizzazione di successo intervenendo nella maniera giusta

Se hai un immobile da vendere, rivalutarlo attraverso un rinnovo o una ristrutturazione è la soluzione vincente.

Quante persone mettono il loro vecchio immobile in vendita e poi aspettano per mesi e mesi una proposta di acquisto…tantissime.

La prima settimana l’entusiasmo è alle stelle e grandi sono le aspettative di vendere a prezzo pieno.

L’agenzia inizia a programmare sin da subito qualche visita, che si conclude immancabilmente con qualche “le facciamo sapere”.

Qualche interessato, sì, a voce. Ma nessuna proposta concreta. Passa un mese, poi due, poi tre e in un attimo ne son passati dieci di mesi.

Niente. L’immobile è ancora lì, vecchio come prima. E l’annuncio sui portali immobiliari inizia a essere un pò impolverato.

Inizi a farti qualche domanda: “forse dovevo ascoltare l’agenzia e proporlo sin da subito a un prezzo più basso”.

Ma proprio quando stai pensando di abbassare, ecco che arriva la proposta!

L’entusiasmo si riaccende…e inizi ad illuderti. L’illusione è bella ma pur sempre un’illusione, e dura poco.

La proposta è … indecente! -20% del prezzo.
Che fare? Accettare o rifiutare?

Un bel dilemma.

Perchè tutti noi saremmo disposti a valutare un’offerta di questo tipo, dopo una storia come questa (e non stiamo parlando di niente di strano, niente che non accada tutti i giorni).

Il problema a questo punto è decidere.

Hai sprecato tantissimo tempo prezioso in appuntamenti e ora ti sei fatto un’idea ben precisa di come funzionano le cose.

Hai finalmente capito che:

✅ Più passa il tempo, più l’immobile perde appeal
✅ Nel mercato immobiliare il tempo che passa è una clessidra che svuota valore
✅ Se l’immobile non lo vendi subito al giusto prezzo, rischierai di perderci ancora di più.

Quando il giusto prezzo non ti appaga

La proposta non ti appaga?
Normale e comprensibile. Soprattutto se quell’immobile l’hai acquistato nei primi anni 2000, gli anni della grande speculazione immobiliare. Allora sì che il mercato tirava. E si vendeva molto bene.

Ma adesso le cose sono cambiate. Il mercato è cambiato.

Una recente ricerca condotta da Nomisma ha dimostrato, attraverso l’esposizione dell’amministratore delegato Luca Dondi presso il Salone del Risparmio, come l’andamento negli ultimi 15 anni dei prezzi delle case sia diminuito vertiginosamente. I valori reali delle case in 13 grandi città oggi al netto dell’inflazione sono sotto del 50% rispetto a 2008.

E non c’è molto da fare perchè nell’immobiliare non sei tu, non è l’acquirente, ma è il mercato che fa il prezzo. Sempre.

Ma torniamo alla proposta. Meno 20%: questo è il prezzo che il mercato è disposto a pagare per il tuo immobile nelle sue attuali condizioni.

Quindi? Significa che bisogna adeguarsi al prezzo di mercato per riuscire a vendere?

La risposta è SI. Ma con una sostanziale differenza.

Puoi scegliere di adeguarti al mercato in maniera passiva e aspettare che qualcuno compri il tuo immobile così, come si presenta.

Oppure puoi scegliere di cavalcare il mercato in maniera attiva rilanciando l’immobile sotto una nuova veste: rivalorizzato.

Quasi tutti scelgono la prima strada (più comoda) nella vana speranza di riuscire a vendere a prezzo pieno senza fare proprio nulla.

Poche persone invece scelgono la seconda strada e cavalcano le opportunità che offre il mercato, generando un guadagno extra.

Rivalorizzare e generare guadagno

Si può. Si deve.

Altrimenti si finisce per adeguarsi al mercato in maniera passiva. Accettandone le conseguenze.

Un atteggiamento passivo di fronte agli eventi – e alla vita in generale – non porta mai a nulla.

Si dice che la fortuna aiuta gli audaci…semplicemente perchè gli audaci creano le condizioni per accoglierla.

Hai un immobile di proprietà? E’ già una fortuna, non sprecarla.

Sappi che puoi rivalorizzarlo e venderlo al meglio anzichè “buttarlo” tal quale sul mercato.

Piuttosto, pensa a come riposizionarlo.

Rivalorizzare significa rivalutare un immobile posizionandolo in un’altra categoria di mercato.

In questo modo non sarà più il mercato a decidere la fascia di appartenenza del tuo vecchio immobile, ma tu.

Se riuscirai a creare le condizioni per posizionarlo nella fascia giusta, avrai generato guadagno.

Contemporaneamente avrai creato 3 tipi di benefici:

✅ Niente più ansia da svendita
✅ Massima soddisfazione per aver dato nuova vita al tuo immobile
✅ Maggior guadagno.

RICORDA: un immobile vecchio o lo svendi o rimarrà sul mercato per molto tempo. E il tempo che passa è una clessidra che svuota valore.

Ecco perchè è così importante intervenire sin da subito.

Come?

Nella maniera giusta, attraverso una rivalorizzazione immobiliare di successo, che rilanci l’immobile sul mercato.

Ma prima di tutto devi capire cosa significa valorizzazione immobiliare di successo:

Valorizzazione immobiliare di successo: esempi

Fratelli in Affari

Chi non li conosce. La loro filosofia? Se si acquistano case da ristrutturare, un risparmio c’è sempre. E risparmio significa guadagno.
Sì, perché più sono i lavori di cui l’abitazione ha bisogno, più alto sarà lo sconto finale sull’acquisto dell’immobile.
Questo dovrebbe già farti capire che il tema ristrutturazione e restyling ha molto a che fare col valore di un immobile.

Giuseppe Gatti
Conosci Giuseppe Gatti?

E’ uno degli immobiliaristi più noti sul web. Dopo aver (tra le altre cose) creato una community seguita in tutta Italia sulla compravendita degli immobili attraverso la loro valorizzazione, ha efficacemente diversificato le proprie attività nel digitale diffondendo tutte le tecniche per operare in questo settore.

Quelli appena citati rappresentano solo due dei tanti esempi di persone che hanno avuto successo grazie alla valorizzazione degli immobili. E ti dimostrano che dagli immobili vecchi si può generare guadagno, semplicemente trasformandoli.

Già, perchè “nulla si crea, nulla si distrugge, ma tutto si trasforma“.

Ed è proprio con la trasformazione che potrai evitare di sprecare valore. Il valore del tuo immobile.

Vedremo come nei prossimi capitoli.

Ricapitolando questa breve introduzione:

Ristrutturare un immobile nel modo giusto ti porterà a vantaggi competitivi che nemmeno puoi immaginare.
E’ un modo intelligente per invertire il naturale destino dell’immobile (svenderlo).

Ti consentirà di uscire dal mercato standard, raggiungendo questi 3 obiettivi:
✅ Apprezzerai il valore dei tuoi beni, vedendoli sotto una nuova luce;
✅ Capirai che dove il pensiero comune fallisce, il pensiero differente porta a grandi risultati;
✅ Constaterai che si può vendere in fretta, guadagnando molto di più.

Ricorda questa frase, perchè la leggerai più volte in questa guida: “Il vero segreto per rivalutare un immobile è restituirgli il valore che si merita. Un valore che spesso è nascosto”.

Proseguendo nella lettura scoprirai perché è così importante scoprire il valore nascosto di un immobile.

Il valore nascosto di un immobile

Thomas e Gerardo sono due proprietari di immobili diversi.

Un trilocale con un bagno, “con qualche pecca ma poi ci penso io a sistemarlo”. Basta cambiare le finiture. Sa come fare perchè segue la ristrutturazione delle case dei vip sui canali social ed è sempre sul pezzo in tema di architettura contemporanea.

Senza cambiarne i locali, l’ha personalizzato sostituendo i pavimenti, tinteggiando una parete di color rosso porpora, suo colore preferito.

Ha deciso anche di mettere una carta da parati floreale – con richiami porpora – come rivestimento nel bagno, perchè adesso va parecchio di moda.

Thomas è entusiasta del restyling che ha fatto, casa sua è la più bella di tutte.
Thomas ha comprato la casa a 100 soldoni e ne ha spesi 30 per rifare i pavimenti, un bagno, tinteggiare i muri e mettere una carta da parati all’ultimo grido.

Operatore immobiliare con anni di esperienza nel settore, Gerardo ha comprato l’ immobile a 100 soldoni, intravedendo in quel trilocale buio, mal distribuito, con finiture così vetuste…un gran bell’immobile.

Da trilocale con un bagno l’ha quindi trasformato in un trilocale con due bagni, creato un open space e rimodernato tutti gli ambienti con uno stile sobrio ma accattivante. Niente colori sgargianti, niente elementi all’ ultima moda. Solo un tocco di design nel punto giusto, per rendere unico e memorabile quell’immobile. Sul mercato.

Anche Gerardo, come Thomas, ha speso 30 soldoni per rivalorizzare il suo immobile.

Entrambi hanno sostenuto un costo di 130 soldoni per avere:
➡️ Un trilocale fashion con un bagno e cucina separata – Thomas
➡️ Un trilocale con due bagni e zona giorno open space – Gerardo.


Stesso costo, interventi completamente diversi.

Thomas ha pensato unicamente a rendere unico il proprio appartamento, personalizzandolo a sua immagine e somiglianza.

Gerardo, invece, ha reso il suo appartamento unico per il mercato, col fine di catturare la nicchia più giusta per quella zona.

Due visioni differenti.

A HOUSE IS NOT A HOME.

Secondo la tua opinione, chi dei due ha valorizzato casa nel modo giusto, Thomas o Gerardo?

Secondo il valore di mercato?… ti starai chiedendo.
La risposta è chiara e lo sarà ancor di più leggendo il proseguo di questa storia.

Sì, perchè sono passati sei mesi dall’acquisto e adesso sia Thomas che Gerardo vogliono rivendere casa.

Il primo perchè ha nuove necessità: da quando la moglie ha cambiato lavoro e al mattino parte al suo stesso orario, un bagno non è più sufficiente.

Inoltre a lei in fondo quella carta da parati non è mai piaciuta e lui è stanco di continuare a discutere… “ma che ne sa lei di interior design!”.

Eh sì, perchè sapeva che grazie alla sua valorizzazione avrebbe potuto generare un guadagno di un certo tipo.

Sapeva bene che un trilocale con un bagno, in quella zona, nello stato in cui si presentava, non era appetibile sul mercato (domanda bassa).

E questo gli ha già permesso di comprare casa a un buon prezzo.

E poi sa come intervenire per creare il secondo bagno. Ne aveva letto le potenzialità già sull’annuncio immobiliare, studiando la planimetria.

“Con due bagni quel trilocale avrà una domanda decisamente superiore” pensò Gerardo addentrandosi nelle righe di quell’annuncio immobiliare.

Per quanto riguarda la poca luminosità, sapeva bene che la causa erano i pavimenti scuri e le pareti colorate e che abbattendo quel divisorio tra la cucina e il soggiorno la luce filtrante dalle finestre sarebbe raddoppiata.

Esattamente, perchè uno stesso punto all’interno di un locale adesso riceve luce da due finestre, non da una.

Sa bene che quel corridoio d’ingresso, così grande, toglieva spazio prezioso alla zona giorno. “Problema eliminabile e convertibile a mio favore!”.

I corridoi ingombranti erano caratteristica degli anni ’50, ma oggi nessuno più li vuole.

“Tanti difetti prima, tanti pregi dopo”…

Quell’immobile aveva un valore nascosto. Nascosto agli occhi di molti, ma non agli occhi di Gerardo.
Nessuno sul mercato aveva captato le potenzialità di quell’immobile.

Gerardo è vecchio del mestiere e sa quali sono le case che hanno un valore.

Quelle che possono essere riposizionate sul mercato.
E sa per certo che è proprio quel valore, nascosto, che gli frutterà un bel guadagno extra.

L’equazione del valore nascosto

Parliamo di valore.
Esistono diversi tipi di valore: affettivo, economico, sociale, eccetera.

Il concetto di valore è strettamente correlato all’accezione che se ne vuol dare.
Il valore affettivo di un regalo che arriva inaspettato è inestimabile.

Anche una buona azione nei confronti del prossimo è qualcosa di incomparabile.

Una casa concepita per la propria famiglia è un nido d’amore che ha un valore unico.

Ci sono cose che non possono essere comprate o equiparate alla moneta.


Parliamo ora di valore economico.
Cambiamo sfera e mettiamoci in un’altra prospettiva.

Per quanto riguarda gli immobili, non stiamo più parlando della ristrutturazione che ci fa sentire a casa.

Thomas ha seguito il cuore e ha creato la casa che desiderava.

E’ innegabile che la casa di Thomas ha un valore tangibile per lui e per la sua sfera emozionale.

Ma se parliamo di valore economico, è tutta un’altra storia.

E dobbiamo necessariamente far riferimento al valore di mercato: un mercato composto da Marta, Giacomo, Elisa, Giuseppe, Enrica, Andrea, Gerardo e tanti altri ancora.

Ognuno con gusti diversi, ma tutti accomunati dalle stesse esigenze trasversali (a breve ti spiegherò il concetto di esigenze trasversali): oggi le case piacciono luminose, flessibili, con spazi per la convivialità e bagni diversificati.

Le statistiche dicono molto più dei gusti personali.

Gerardo si informa costantemente, studia le statistiche, e a quelle si rivolge quando ha a che fare con la rivalorizzazione delle case.

Perchè le case hanno un valore economico che è direttamente influenzato dalla richiesta del mercato.

E’ il mercato, con la sua domanda e la sua offerta, il vero parametro del valore di un immobile.

Esempi numerici

Parliamo di valori numerici.

Vuoi sapere a quali numeri ha pensato Gerardo quando ha deciso di comprare l’immobile?

Valore di mercato prima: 100 soldoni
Equivalenti al prezzo a cui un immobile con quelle caratteristiche verrebbe venduto sul libero mercato.
Caratteristiche: un bagno, buio, soggiorno piccolo, cucina separata

Valore della ristrutturazione: 30 soldoni
Equivalenti al costo monetario sostenuto per trasformare l’immobile

Valore nascosto: 40 soldoni
Equivalenti al valore aggiunto generato dall’incremento della domanda di immobili con quelle caratteristiche
Caratteristiche: due bagni, luminoso, ampio open space, dettagli di design

Valore di mercato dopo: 170 soldoni
Equivalenti al prezzo a cui un immobile con quelle nuove caratteristiche verrebbe venduto sul libero mercato a seguito del suo riposizionamento.

100 + 30 + 40 = 170

Se la matematica non è un’opinione, 40 soldoni sono il guadagno extra generato da Gerardo.

Guadagno immediato.

A questo guadagno andranno aggiunti i benefici economici derivanti dalle detrazioni fiscali: guadagno differito.

Trascurano taluni oneri legati alla tassazione e a eventuali spese accessorie per comprare e rivendere l’immobile.

Probabilmente i costi accessori potrebbero incidere qualcosa come 10 soldoni, ma dipende da diversi fattori che in questa sede concettuale vogliono essere trascurati.

Se ci mettiamo nell’ottica di un immobile già di proprietà, per esempio, questi fattori tendono a zero e i conteggi esposti risultano molto vicini alla realtà.

Gerardo ha investito 130 soldoni per guadagnarne 40.

Se Gerardo fosse stato già proprietario dell’immobile avrebbe investito 30 soldoni per guadagnarne 40.

SE HAI NOZIONI DI MATEMATICA FINANZIARIA, TI SARA’ FACILE CALCOLARE   IL R.O.I. (RETURN ON INVESTMENT) DELL’OPERAZIONE.

Niente male. E non sto calcolando i 15 soldoni derivanti dai benefici fiscali! (suddivisi su dieci anni secondo la normativa attuale).

Siamo di fronte a un’opportunità che altri mercati difficilmente sanno dare.

Si tratta dei mercati o business che hanno un valore intrinseco/nascosto.

Per farti comprendere meglio il concetto, pensa alle start-up che partono dal classico garage.

Il loro valore iniziale è pressochè nullo.

Nessuno avrebbe mai valutato Amazon miliardi di dollari quando Jeff Bezos era “nascosto” a lavorare di notte nel suo piccolo ufficio.

Eppure li valeva già allora.

Solo che quell’immenso valore era nascosto agli occhi di tutti.

E’ grazie alla trasformazione di quel valore che Amazon si è manifestata al mondo.

Stesso discorso per l’italiano Giorgio Tinacci.

Brillante trentenne partito da un coworking per creare un colosso dell’immobiliare come la proptech Casavo, società dall’altissimo spirito innovativo che oggi conta sedi in tutta Europa.

Il mercato immobiliare offre
grandi opportunità.
Il valore nascosto risiede nella mente
di coloro che le sanno cogliere
e trasformare in realtà.