In questo capitolo scoprirai i 4 step che ti porteranno passo a passo a scoprire il valore nascosto del tuo immobile.

Dapprima capirai quali sono le migliori case da valorizzare.

Poi, in base alla predisposizione del tuo immobile, individuerai quali sono i difetti che puoi trasformare in pregi.

Infine, ti rivelerò i “10 segreti del mestiere per valorizzare il tuo immobile e venderlo al meglio sul mercato”.

I 4 step per rivalorizzare al meglio il tuo immobile

Hai un immobile da rivalorizzare?

Una gran fortuna, hai già un bel capitale tra le mani: non sprecarlo.

In questo capitolo ti spiegherò passo dopo passo come scoprire il suo valore nascosto per poterlo rivendere al meglio sul mercato.

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Ecco i 4 step da seguire:

STEP 1: Considera dapprima l’età dell’immobile e valuta le sue attuali condizioni. Ci sono case migliori da valorizzare rispetto ad altre

STEP 2: Sonda il mercato locale: indaga l’offerta sui portali immobiliari e individua la domanda in collaborazione con agenzie immobiliari di fiducia

STEP 3: Chiediti se il tuo immobile ha il potenziale per essere riposizionato sul mercato. Nel farlo considera le esigenze trasversali

STEP 4: Scopri il valore nascosto del tuo immobile sfruttando i 10 segreti del mestiere per valorizzare il tuo immobile e venderlo al meglio sul mercato“.

Ma andiamo con ordine.

Step 1 – Le migliori case da valorizzare

Nonostante la maggior parte delle persone sia convinta che le migliori case da rivalorizzare siano quelle recenti, posso dimostrarti che le più adatte da rivalutare e riposizionare sul mercato sono invece quelle vecchie. Hanno una potenzialità maggiore e ti permetteranno di risalire con profitto la curva della domanda di mercato.

Se ti stai chiedendo cosa intendo per “case vecchie”, posso dirti che la risposta a questa domanda non deriva ne dallo studio di statistiche reali, ne da indagini incrociate sul web.

Troppo complicato l’argomento ed effettivamente poche le risorse disponibili.

A tendere una mano, fortunatamente, occorre l’esperienza, quella impiegata sul campo e successivamente ragionata, prima nella mente e poi dietro lo schermo di un pc.

Quella che a oggi mi permette di valutare le singole situazioni a colpo d’occhio, casa per casa, e che mi ha permesso di giungere a questa conclusione:

Le migliori case da ristrutturare sono quelle costruite negli anni ’60 e ’70.

E asserisco questa tesi con assoluta certezza.

Ci sono diverse considerazioni alla base di questa asserzione, ma in particolar modo voglio mostrartene due:

1 – Le case degli anni ’60 e ’70 hanno un prezzo d’acquisto conveniente

Le case di quest’epoca sono tendenzialmente troppo vetuste per essere abitate tal quali. Nella maggior parte dei casi avranno bisogno di essere ristrutturate o quanto meno rinnovate.

Riservate a chi può ristrutturare, hanno poco appeal sul mercato e quindi poca domanda. E poca domanda significa un prezzo di acquisto conveniente.

Sarai d’accordo con me che una casa degli anni ’80 o ’90, ad esempio, è quasi sempre vivibile. Non disporrà di certo di finiture contemporanee, ma saranno quantomeno accettabili.

Le case degli anni ’80 e ’90, così come quelle degli anni successivi, non hanno grande potenziale di rivalorizzazione perchè la spesa sostenuta per rinnovarle non è supportata da un’adeguata risalita nella curva della domanda (hanno già una buona domanda).

2 – Le case degli anni ’60 e ’70 hanno un basso costo di ristrutturazione

I costi per ristrutturare queste case sono mediamente contenuti, perchè non interessano quasi mai interventi significativi.

Non parlo solo dello “scheletro”, della struttura portante, ma anche della copertura, del generatore di calore e dei serramenti, della concezione delle finestrature, dell’isolamento dal terreno o ancora del layout degli spazi interni o della manutenzione di quelli esterni.

Ti basta sapere che:

➡️ In un appartamento in condominio degli anni ’60/’70 puoi evitare di intervenire sulle parti portanti per creare un open space.

Ti basterà demolire il tavolato che divide la cucina dal soggiorno.

Questo invece non accade con case più datate, che spesso presentano muri in sasso disposti secondo uno schema geometrico a campate corte che limita la libertà espressiva e determina locali piccoli e angusti.

“Ma basta mettere una putrella!” Assolutamente vero, ma l’incidenza dei costi realizzativi e di progettazione giustifica l’intervento?

A meno che non ti trovi in contesti di particolare prestigio, spendere 20.000 € per ricavare un open space di 25 mq non è una scelta saggia.

Non nella rivalorizzazione di un immobile, perlomeno.

➡️ Gli immobili degli anni ’60 e ’70 solitamente hanno già il tetto rifatto.

Nel caso, un bel risparmio sui costi.

Valuta sempre questa cosa prima di accingerti all’acquisto di un immobile.

Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, informati in merito alle decisioni prese nelle ultime delibere assembleari.

Stessa identica cosa per caldaia e serramenti.

Rappresentano spese significative da un punto di vista economico, un poco meno dal punto di vista del valore percepito.

➡️ Le finestrature delle case anni ’60 e ’70 saranno probabilmente di dimensioni adeguate e forniranno sufficiente luce per rivisitare i locali mantenendo i rapporti aeroiluminanti entro i limiti di Legge.

Cosa che difficilmente accade con immobili più vecchi, per i quali si rende spesso necessario intervenire sulle facciate per modificare la posizione e la dimensione delle finestre.

Esubero di costi, esubero di complicanze autorizzative.

➡️ Le case degli anni ’60 e ’70 solitamente presentano un piano box a livello terreno o interrato.

In caso contrario, normalmente sono dotate di vespaio areato.

Quindi nessun problema rilevante per quanto riguarda l’isolamento (stacco) dal terreno.

➡️ Il layout degli spazi interni presenta sempre metrature generose ma mal distribuite.

E qui sarai tu a fare la differenza. Sì, perchè la trasformazione di quegli spazi morti e poco sfruttati, ti consentirà di ridare il giusto valore all’immobile.

Questo è un “difetto” pregiato, quindi annotalo per bene.

Nel paragrafo successivo vedremo come sfruttarlo al meglio.

➡️ Gli immobili di quest’epoca appartengono a una generazione che teneva al decoro della casa. Quindi sarà probabile che spazi ed elementi esterni siano ben tenuti, con facciate rifatte (complici i bonus degli ultimi anni), ringhiere ritinteggiate, giardini curati.

Insomma, per intenderci, con tutte le spese importanti già sostenute.

“Le case degli anni ’60 e ’70

sono quelle che ti daranno più soddisfazioni,

perchè sono quelle che hanno i migliori difetti.”

Tuttavia alcuni di quei difetti li potrai ritrovare anche in case di epoche diverse.

L’importante è che tu te ne possa accorgere e li possa sfruttare a tuo vantaggio.

Eviterò di fare il classico excursus su come si è evoluta la casa nelle varie epoche (evoluzione dettata dalle esigenze dei diversi periodi storici), focalizzando invece l’attenzione su quelli che sono i difetti che ti consentiranno di riplasmare l’immobile sulle esigenze del mercato contemporaneo.

Ancora una volta suddividerò l’elenco nei 3 segmenti: forma, dotazioni e appeal, perchè è su quelli che dovrai lavorare per rivalorizzare il tuo immobile.

I migliori difetti degli immobili vecchi

FORMA

Ambienti particolarmente grandi e mal distribuiti. Ognuno aveva la sua specifica funzione. Nella fattispecie:
✅ Ingresso sempre grande, era concepito come il biglietto da visita della casa
✅ Corridoi lunghi e larghi, una volta fulcro dell’abitazione ed elemento di separazione tra la zona notte e la zona giorno
✅ Cucina molto grande e sempre separata, in cui si svolgeva la maggior parte della vita sociale della famiglia

✅ Presenza di un ripostiglio, concepito per ricoverare gli attrezzi e gli elettrodomestici di casa
✅ Camere da letto sempre grandi e importanti
✅ Un unico grande bagno
✅ Assenza di ambienti promiscui
✅ Balconi minimi, concepiti prevalentemente per stendere
✅ Spazi esterni adibiti a cortile funzionale, normalmente pavimentati
✅ Altezze dei locali eccessive, standard di quelle epoche

DOTAZIONI

Muri in pietra (case ante-guerra), prima della diffusione del laterizio come materiale costruttivo
✅ Solette in legno e “cannette” (case ante-guerra), prima della diffusione delle solette in latero-cemento
✅ Involucri di bassa qualità e con elevato livello di dispersione termica, fino alla prima crisi energetica del 1973 (il combustibile era molto economico)
✅ Ambienti bui, a causa di finestrature piccole e locali volutamente separati (non interconnessi)
✅ Impianti tecnologici basici, dimensionati per soddisfare le poche e semplici esigenze di allora
✅ Vasca anzichè doccia, standard dell’epoca

✅ Presenza di amianto, abbondantemente utilizzato fino al 1992, anno in cui ne fu bandita la produzione, la lavorazione e la vendita
✅ Serramenti poco performanti, con telaio in materiale ligneo o metallico senza taglio termico e vetro singolo

APPEAL

Pavimenti tendenzialmente scuri e disomogenei
✅ Porte in legno o legno/vetro (spesso con sopraluce)
✅ Pareti colorate o rivestite con carta da parati

✅ Finiture che richiamavano i gusti dell’epoca.

E’ facile comprendere quanto sia ampio il divario tra quello che desidera la gente oggi e quello che invece offre il mercato degli immobili usati.

Talvolta il divario è talmente ampio che le persone scartano bellissime soluzioni abitative solamente perchè non riescono a percepirne le potenzialità.
Un vero e proprio rifiuto psicologico che segue la visita di un immobile vecchio.

Nella mia vita professionale ho riscontrato moltissime volte questa tendenza.
Potenzialità o meno, non ci sono parole per convincere una persona che ha avuto un brutto feedback emozionale dalla visita di un vecchio immobile.
Così come non ci sono parole per fa capire a una persona che si è subito innamorata di un immobile nuovo che magari non è quello giusto.

Come in tanti altri ambiti, la prima impressione è quella che conta.

E ricorda che “non c’è mai una seconda occasione per fare una buona prima impressione” (cit. Oscar Wilde”).
Prima di immettere un immobile tal quale sul mercato, pensaci bene.

Step 2 – Sonda il mercato locale

Come? Indaga l’offerta sui portali immobiliari e individua la domanda in collaborazione con agenzie immobiliari di fiducia.

Te ne ho abbondantemente parlato nel Capitolo 2 – Parti dalla domanda e crea l’offerta.

Step 3 – Il tuo immobile ha il potenziale per essere riposizionato sul mercato?

Chiediti sin da subito se il tuo immobile ha il potenziale per essere riposizionato sul mercato. Nel farlo, considera sempre le esigenze trasversali.

Te ne ho abbondantemente parlato nel Capitolo 2 – Le 3 esigenze trasversali delle nicchie di mercato.

Step 4 – Scopri il valore nascosto del tuo immobile

Convertire i difetti in pregi è una delle cose più straordinarie che sappia fare.

E’ come trovare un vecchio telaio nascosto nel fondo di un solaio, avere l’illuminazione per restaurarlo e riuscire a farlo diventare un quadro meraviglioso. Fatto solo ed esclusivamente con le tue mani.

E’ una cosa che mi riesce parecchio facile, oggi. Ma non è sempre stata così.
“Tutto è difficile prima di diventare facile” (cit. Thomas Fuller).
Ci vuole studio, sacrificio ed esperienza perchè le cose diventino facili.
E se un giorno lo diventano, perchè non condividerle?

Tante persone credono che la cosa più importante, quando si raggiunge qualcosa, sia tenerla per se stessi.
Non sanno che invece condividerla è la cosa più bella che possano fare. Lo so, è difficile condividere qualcosa che si è raggiunto con tanta fatica.

Ma perché la condivisione è un valore così importante?

“Il motivo principale per cui condividere è così importante è perché solo condividendo è possibile far scoprire e conoscere nuove idee (soluzioni, strategie, risorse) con le quali migliorare le nostre capacità e quelle del mondo che ci circonda. Condividere serve prima di tutto a cambiare le cose” (cit. Robin Good).

Per questo ho deciso di condividere i “10 segreti del mestiere per valorizzare il tuo immobile e venderlo al meglio sul mercato”.

Una serie di strategie, formulate in maniera semplice e descrittiva, di grande valore pratico.

Saranno utili:

✔︎ A tutti coloro che stanno provando a vendere il proprio immobile
✔︎ A chi sta cercando un immobile da ristrutturare, per andarci a vivere
✔︎ A chi sta cercando un immobile da ristrutturare, per rivenderlo. A investitori immobiliari.

O più semplicemente saranno utili a chi vuol migliorare la casa in cui sta vivendo, assicurandosi di mantenere il valore sul mercato.

Sono tecniche applicabili immediatamente, che ti consentiranno di differenziarti nell’offerta generando valore.